Как узаконить перепланировку в квартире: пошаговая инструкция

Перепланировка — это обновление внутренней конфигурации жилья. В результате могут меняться границы комнат, площадь помещения, появляться новые комнаты или меняться внутренняя планировка. К перепланировке относятся: установка и перенос перегородок, оборудование проемов, соединение или разделение комнат. Такие изменения нужно внести в технический план жилья и в ЕГРН.

Переустройство — это монтаж или перенос инженерных сетей и оборудования, если в результате таких работ нужно вносить изменения в технический паспорт или техплан:

• сантехника;
• водоснабжение;
• отопление;
• вентиляция;
• электрические и газовые системы.

Эти понятия часто пересекаются: при выполнении перепланировки одновременно могут изменяться и планировка, и инженерные системы. В таких случаях нужно узаконить сделанную перепланировку и переустройство в квартире.

Все изменения оформляют официально, если фактическое состояние квартиры отличается от данных, содержащихся в реестре недвижимости. Это требуется, если изменены:

• расположение перегородок и дверных или оконных проемов;
• планировка комнат, в том числе их объединение или разделение;
• площадь жилых помещений или их функциональное назначение;
•  уровень пола и другие конструктивные элементы, влияющие на геометрию и технические параметры жилья.

Некоторые изменения не получится согласовать даже через специальные процедуры:

• снос или ослабление несущих стен без согласованного проекта, подтверждающего сохранение несущей способности;
• расширение санузла за счет жилой зоны, если такие изменения нарушают нормы безопасности, санитарно‑бытовые правила или права соседей;
• вмешательство в общедомовые элементы: общие коммуникации, лестничные клетки, чердачные и технические помещения, используемые в интересах всех собственников.

Такие изменения могут признать незаконными, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в первоначальное состояние, соответствующее данным реестра. А возможно, придется выплачивать штраф.

Процедура выполняется в несколько этапов:

1. Определение характера изменений. Сначала нужно уточнить, какие работы планируются. Эти данные необходимы для подготовки документов и последующего внесения сведений в реестр недвижимости.
2. Подготовка проектной документации. Составляют проект перепланировки или переустройства, если это необходимо. В проекте учитывают строительные и санитарные нормы. При изменении несущих и ответственных конструкций нужно обратиться в организации, состоящие в СРО, для подготовки технического заключения.
3. Согласование в органе местного самоуправления. Пакет документов подают в орган МСУ (жилищную инспекцию или городскую администрацию). Орган рассматривает данные в установленный законом срок, проверяет соответствие строительным и санитарным нормам, требованиям пожарной безопасности и решает вопрос о согласовании изменений.
4. Исполнение работ по утвержденному проекту. Перепланировку и переустройство выполняют в соответствии с утвержденным проектом. Соблюдают требования, касающиеся несущих конструкций, инженерных систем и санитарных условий. По завершении работ проверяют, что фактическое состояние помещения соответствует параметрам, закрепленным в проекте и разрешении.
5. Оформление актов и заключений. После завершения работ получают акт приемочной комиссии и заключение об условиях безопасности и допустимости перепланировки. Эти документы подтверждают соответствие выполненных работ согласованному проекту и действующим нормам.
6. Обновление данных в реестре недвижимости. Готовят технический план квартиры, в котором отражены изменения. Вместе с актом и иными необходимыми документами пакет подают в орган регистрации прав (Росреестр) или через МФЦ.

После завершения процедуры изменения в квартире признаются законными.

Если перепланировка выполнена до обращения в уполномоченные органы, ее можно попытаться узаконить. Сначала проводят обследование квартиры и фиксируют все изменения планировки и инженерных систем. Затем получают техническое заключение от организации из состава СРО, которое подтверждает возможность внесения изменений или указывает, что нужно исправить. При необходимости готовят проект, где нужно указать выполненные изменения.

После этого нужно обратиться в орган МСУ для согласования. По итогам инспекции выдается разрешение на узаконивание, а изменения фиксируются в ЕГРН через технический план квартиры и акты приемочной комиссии. Такой порядок позволяет оформить квартиру в соответствии с законом даже после фактического выполнения перепланировки.

Для подачи в жилищную инспекцию готовят следующий комплект:

• заявление о перепланировке;
• технический паспорт (техпаспорт);
• проект или эскиз перепланировки;
• техническое заключение, если требуется;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• согласие собственников при долевом участии.

Документы можно подать лично, через МФЦ или через электронные сервисы.

Документы подают в уполномоченный орган местного самоуправления: жилищная инспекция или орган, ответственный за переустройство и перепланировку жилых помещений.

Орган рассматривает документы в установленный срок, организует проверку состояния квартиры и оформляет акт о переустройстве или перепланировке. Новые данные вносят в реестр.

Незаконные изменения планировки могут повлечь административные санкции, включая штрафы и требование восстановить прежнее состояние квартиры. При сделках с жильем наличие несогласованной перепланировки создает препятствия и может привести к отказу в регистрации перехода прав.